Чем отличается юрист по недвижимости от агента недвижимости?
Помимо принципиально разных функций (юрист не ищет ни продавцов, ни покупателей), у них еще и совершенно разная зона ответственности. Агент отвечает за организацию проведения сделки и условия. Земельный юрист - за содержание.
Юридическое сопровождение не может на 100% гарантировать, что с участком все в порядке.
Часть рисков остается на то, что продавец скрывает некие подробности (например, что участок приобретен в браке и как раз сейчас идет бракоразводный процесс).
Часть рисков остается на то, что органы власти или местного самоуправления приняли или вот-вот примут некие градостроительные решения, которые могут или многократно повысить стоимость Вашей земли, или наоборот, многократно ее понизить.
Однако, участие земельного юриста помогает большинство рисков минимизировать.
Десять подводных камней, на которые обязательно стоит обратить внимание при покупке земли.
1) Соответствие фактических и юридических границ земельного участка.
То обстоятельство, что границы участка внешне очень похожи на чертеж в выписке ЕГРН вовсе не означает, что забор стоит правильно. Помимо юриста, во избежание в будущим споров по границам участка необходимо заказать кадастровому инженеру услугу контрольный вынос границ на местности. Не на глазок, и не с рулеткой, а с точным геодезическим прибором специалист сможет ответить на вопрос точно ли стоит забор или же где-то есть "выступ" или "заступ".
2)Пригодность участка для строительства нужного объекта.
Не важно, будете ли Вы строить дом, торговый центр, автомойку, шиномонтаж.
Не важно какой именно вид разрешенного использования земельного участка записан в правоустанавливающих документах продавца.
Важно соответствуют ли Ваши планы по строительству Правилам землепользования и застройки муниципального образования. Если не соответствуют - разрешение на строительство не выдадут.
3) Отсутствие или минимальное количество градостроительных ограничений.
Поз землей, особенно в городах, залегает огромное количество коммуникаций, часть из которых не отражается в сведениях ЕГРН в силу несовершенства системы учета земли в России.
Из-за подземных коммуникаций, из всей большой площади земельного участка, под застройку может остаться совсем маленькое пятно.
4) Соответствие границ участка красным линиям.
Красные линии - юридическое понятие. Если говорить простым языком, красными линиями земли общего пользования (улицы, дороги, проезды) отделяются от границ частных участков. Однако если приобретаемый участок располагается как Вам кажется на значительном расстоянии от дороги, то это вовсе не значит, что по документам красные линии могут проходить не снаружи, а внутри участка. Например, такая ситуация может возникнуть, когда в планах у города (например, через 20 лет) расширить дорогу. Наличие на участке красных линий, даже если они проходят только на бумаге, может не позволить разместить объект в нужных параметрах.
5) Высотный регламент и площадь застройки.
Застройка участков строго подчиняется градостроительным регламентам. В каждом муниципальном образовании они отличаются. При планировании строительства обязательно надо обратить внимание на площадь возможной застройки (например, установленного ограничения в 20%-30% от общей площади земельного участка Вам может не хватить). Минимальное количество машино-мест и степень озеленения (на каждую будущую квартиру в многоквартирном доме, на каждый будущий квадратный метр в торговом центре приходится строго определенное градостроительными регламентами количество парковочных мест).
Максимальную высоту здания (в которую входят также декоративные элементы, выступающие части лифтовых шахт на крыше и т.д.).
6) Назначение существующего и будущего здания.
В свое время в Санкт-Петербурге, например, началась и до сих пор пока не прекратилась волна размещения на земельных участках для индивидуального жилищного строительства многоквартирных домов. Строить многоквартирные дома под видом индивидуальных жилых - одно удовольствие. Упрощенный порядок получения разрешения на строительство, отсутствие требований по проведению экспертизы проектной документации. Но вот будущим жильцам придется несладко. Во-первых, такой дом могут обязать снести по иску Стройнадзора. Во-вторых, права на такие квартиры заведомо ущербные - вместо права на квартиру покупатель получает право на долю в здании, что означает пожизненную зависимость собственной судьбы от поведения соседей. Одним словом, решение о покупке земли для конкретных целей нужно обязательно взвешивать на предмет реалистичности воплощения планов.
7) Противоречия в государственных кадастрах, информационных ресурсах.
Обычный человек рассчитывает, что в документах продавца содержится исчерпывающая информация о правовом статусе территории, все возможные ограничения и обременения отражены.
Но земельные юристы знают, что это не так.
Внешне по документам продавца это может быть идеальный участок. Но, например, по сведениям государственного лесного реестра он одновременно может быть землями лесного фонда. Как такое может быть? - спросит обычный человек. А юрист ответит: очень просто. Дело в том, что подход к учету земель различных категорий в России долгое время различался. Лесные земли учитывались по лесным планам, без точного занесения геодезических координат в сведения государственного кадастра недвижимости. На картах колхозов и совхозов отграничивались сельскохозяйственные угодья от иных земель, а в земельном кадастре нет. Одним словом, в стране до сих пор нет единой базы, в которой можно получить исчерпывающую информацию о правовом статусе территории.Поэтому обычной выписки из ЕГРН, к сожалению, не достаточно для уверенности в юридической чистоте сделки.
Минимизировать риски по сделке с землей можно только собрав массу ответов от множества профильных ведомств.
8) История участка, частота перехода на него права собственности.
Как правило, если с участком не все в порядке, самый простой и доступный (но в то же время всем известный) способ "замести следы" - это создать цепочку так называемых добросовестных приобретателей имущества. Частые переходы права на землю - обязательный повод для углубленного расспроса продавца о причинах сделок. Важно также убедиться, что право самого первого владельца было юридически действительно. Для этого не стесняйтесь запрашивать до сделки архивные документы об отводе земли, что исключит риски подделки документов, которые выдавались ранее до создания электронного реестра прав на недвижимость и сделок с ним.
9) Налоговое бремя.
Омрачить радость от покупки может существенная кадастровая стоимость участка, исходя из которой будущему владельцу придется платить земельный налог. Налоговая ставка в зависимости от целевого назначения земли в России установлена от 0,3% до 1,5 % от кадастровой стоимости. Однако сама кадастровая стоимость может в разы превышать рыночную стоимость купленной земли. Несмотря на то, что существует механизм оспаривания кадастровой стоимости как через специальные комиссии при Росреестре, так и через суды, данная процедура потребует существенных затрат, в среднем около 70 тысяч рублей. Поэтому заранее просчитайте каков будет размер земельного налога, чтобы эта новость не превратилась для Вас в неприятность.
10) Финансовые проблемы продавца.
Даже при идеальных документах на землю регистрация перехода права может не состояться из-за внезапного ареста земли приставами или судом. Если у продавца есть просроченные кредиты, долги и иные финансовые обязательства перед кредиторами, в любой момент суд или приставы могут наложить арест на землю как раз после того, как будут подписаны документы по сделке. Для таких случаев самый оптимальный вариант расчетов - через сейфовую ячейку или депозит нотариуса. Не состоялся по непредвиденным причинам переход права - деньги целы.
Это лишь вершина айсберга, если подходить к сопровождению сделки профессионально.
Как самостоятельно проверить документы продавца? И возможно ли это?
Да, часть простых документов можно проверить и самостоятельно.
Например, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (раньше она называлась выписка из ЕГРП, сейчас - выписка из ЕГРН), можно увидеть основную информацию о площади, категории, виде разрешенного использования участка, координатах границ, актуальных (хотя и не всегда полных) сведениях об обременении.
Но круг вопросов, которые надо глубоко изучать, прежде чем дать короткий совет покупать/не покупать намного шире чем выписка из ЕГРН.
На нашем сайте за приемлемую цену Вы можете заказать комплексное сопровождение сделки с подготовкой запросов и получением ответов из всех необходимых государственных структур.
Можно заказать разовый выезд юриста на сделку.
Можно заказать устную консультацию.
Любой из этих вариантов все равно поможет Вам соориентироваться, увидеть основные зоны риска и принять взвешенное решение, основанное не только на эмоциях, но и на юридических документах.
