Вопрос-ответ
Вопрос: Здравствуйте! У нашей организации в собственности здание, расположенное в центре Санкт-Петербурга. Земля под ним в аренде. 10 мая 2012 года мы подали заявление о выкупе участка, однако документы проволокитили, 1 июля закончилась льготная приватизация и теперь нас заставляют выкупать участок по кадастровой стоимости. Насколько это правомерно?
ООО «Сатурн», Санкт-Петербург
Ответ:
В Вашем случае, поскольку обращение имело место в тот момент, когда льготная цена выкупа земли еще действовала, при этом именно с заявления о выкупе начинается по Земельному кодексу РФ процедура приватизации участка, у Вас есть высокие шансы на победу в суде. Именно такую позицию о возможности применения льготной цены занимает в своих разъяснительных письмах Минэкономразвития. Однако необходимо помнить, что срок обращения в суд в подобных случаях сокращенный – 3 месяца. Если этот срок Вы уже пропустили, юрист подскажет, что необходимо сделать, чтобы в удовлетворении требований суд не отказал по формальным основаниям.
Вопрос:Уважаемые юристы! Что делать, если при проведении проверки земельный контроль установил самовольное занятие участка и теперь настаивают на сносе здания, частичного расположенного за юридической границей участка?
Ответ:При проведении проверок (плановых или внеплановых) на предмет соблюдения земельного законодательства, дать конкретные рекомендации можно только после изучения всех имеющихся документов. Зачастую, такое правонарушение можно признать малозначительным и при эффективной стратегии защиты отстоять свое имущество.
Вопрос:Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как быть, если при повторном обмере участка выяснилось, что его границы, зафиксированные в кадастре, не соответствуют забору. Причем забор был установлен много лет назад.
Виктория, Всеволожский район.Ответ:Такая ситуация называется реестровой ошибкой. Порядок ее исправления при согласии смежных землепользователей не слишком сложен – повторно составляется межевой план, переподписываются границы с соседями, после чего исправленный межевой план подается в кадастровую палату на исправление ошибки. Однако если соседи будут не согласны (зачастую, исправление такой ошибки влечет также изменение и координат их участков), то необходимо будет обращаться в суд, проводить землеустроительную экспертизу, и уже после этого, на основании судебного решения, приводить кадастровые сведения в соответствие с фактическим землепользованием.
Вопрос:Здравствуйте! У нас с соседом уже несколько лет идет спор по границе участка в садоводстве. Неоднократно переделывались судебные экспертизы и каждый раз – разный результат обмеров. Как поставить в нашем деле точку?
Николай, Выборгский район.Ответ:К сожалению, не видя документов и заключений экспертов, поставить «заочный диагноз» достаточно проблематично. Однако на практике, споры по границам зачастую эффективней и дешевле решать посредством мирового соглашения, то есть взаимных уступок сторон. Квалифицированный юрист всегда подскажет, где находится оптимальный баланс интересов и изберет такую позицию, чтобы обе спорящие стороны могли сохранить свое лицо.
Вопрос: В 1992 году нашему предприятию был отведен земельный участок на территории Ленинградской области. Однако в связи с переносом границы Санкт-Петербурга, он территориально стал относится к городу. Из-за этого мы постоянно сталкиваемся со сложностями, его «двойным» кадастровым учетом (и на территории области, а на территории Санкт-Петербурга) и невозможностью оформления документов.
ГУП «ПТЦ СПб», Санкт-ПетербургОтвет:Такие случаи, действительно, не единичны. Для решения вопроса здесь крайне важна последовательность шагов: начиная от уточнения категории земельного участка, его кадастрового номера, адреса участка и заканчивая кадастровыми работами, которые достоверно помогут определить его местоположение относительно административно-территориальных границ. Возможно, что потребуется судебное подтверждение статуса правоустанавливающих документов. Квалифицированное юридическое сопровождение поможет существенно сократить временные затраты, которые в подобных случаях очень значительны.
Вопрос:Я являюсь собственником участка для индивидуального жилищного строительства. Начав собирать документы для приватизации, столкнулся с проблемой, что в кадастровом паспорте не указана категория земель. Обратился в администрацию, а они говорят, что никаких вопросов нет, участок попадает в черту поселка, посылают в кадастровую палату, а там – снова в администрацию. Круг замкнулся. Что делать?
Дмитрий, Выборгский район.Ответ:В Вашем случае, если категория участка не указана в кадастровых сведениях и правоустанавливающих документах на землю, администрация района обязана принять акт об отнесении участка к той или иной категории земель, в зависимости от целей, для которой он предоставлялся. Если такое решение не принимается, в суд можно обратиться двумя способами: с заявлением о признании бездействия (или отказа) администрации незаконным или об установлении факта принадлежности участка к определенной категории земель. Изучив Ваши документы, грамотный юрист подскажет, какой способ в Вашем случае будет эффективней.
Вопрос:Судебным решением в 1997 году нам, как наследникам, суд определил доли в праве собственности на дом. Однако вопрос с землей в суде вообще тогда не затрагивался и теперь непонятно, что делать. Конфликт между нами так и не исчерпан, друг с другом мы почти не разговариваем.
Елена, Тосненский район.Ответ:Порядок действий в Вашем случае будет зависеть от того, сохранились ли документы об отводе земельного участка наследодателям. Если такие документы есть – необходимо запросить кадастровый паспорт участка и обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на земельный участок в порядке так называемой «дачной амнистии». Если же такие документы отсутствуют, необходимо будет провести кадастровые работы, поставить участок на кадастровый учет (если у него отсутствует кадастровый номер) и обратиться в администрацию района с совместным заявлением о приватизации земли. В случае, если согласия между совладельцами не будет достигнуто, решать вопрос вновь придется в судебном порядке.
Вопрос:В Администрации Всеволожского района мне отказали в приватизации садового участка, сославшись на то, что якобы генплан нашего садоводства не утвержден, хотя на самом деле у нас генплан есть. Правомерен ли такой отказ.
Светлана, Всеволожский район.Ответ:В соответствии с ч.6 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» основанием для отказа в предоставлении в собственность садового земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление участка в частную собственность. Таким образом, у Вас есть все шансы на победу в суде, если данный вопрос не удастся решить через прокуратуру. Юрист Вам поможет грамотно сформулировать обращение, чтобы результат был достигнут в максимально сжатые сроки.
Вопрос:Разъясните, пожалуйста, порядок перевода земель.
Александр, Новгородская область.Ответ:Как правило, под переводом земель заказчики понимают либо изменение категории земельного участка (когда меняется строка «8» кадастрового паспорта), либо изменение его разрешенного использования (когда меняется строка «9» кадастрового паспорта).
В первом случае, процедура связана с существенным изменением правового статуса земли, поскольку его назначение меняется принципиально. Отсюда – длительность и трудоемкость перевода. Начало процедуры – с подачи в уполномоченный орган ходатайства о переводе с приложением документов, перечисленных в Федеральном законе от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", окончание – с момента внесения сведений о смене категории земель в государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Во втором случае, участок остается в своей категории, однако использование его предполагается осуществлять в иных, нежели сегодня целях. Процедура перевода в этом случае будет зависеть от того, принят ли в конкретном поселении генеральный план и правила землепользования и застройки, если да – то возможно ли в соответствии с этими документами использование участка таким образом, как планирует заявитель.
Оба варианта достаточно затратны по времени, при этом перевод земель требует высокого уровня квалификации специалиста, который будет сопровождать процесс, настойчивости, умения оперативно реагировать на изменение ситуации. Решение таких вопросов самостоятельно, «по шпаргалке», как показывает практика, невозможно.
