НОВЫЕ ПРАВИЛА КАДАСТРОВОГО УЧЕТА И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Закон будет регулировать как правила государственного кадастрового учета, так и правила государственной регистрации прав.
В рамках одного законодательного акта предпринята попытка объединить два государственных информационных ресурса в один, чтобы обеспечить более быстрое и универсальное рассмотрение документов, предоставляемых заявителями.
Теперь вместо государственного кадастра недвижимости (ГКН) и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) создан единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Как и предполагалось экспертами, первые дни применения закона на практике выявили массу сложностей, в том числе технического характера, которые не позволяют пока говорить об успешном старте нового порядка. Новое программное обеспечение, новые полномочия сотрудников, новые формы документов и много иных новшеств, безусловно, потребует определенного периода адаптации.
Вместе с тем, есть ряд рекомендаций, которые должен знать каждый владелец недвижимости, чтобы понимать, как в новых условиях действовать в той или иной ситуации.
В соответствии со ст. 7 ч.3. нового закона реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе. Документы, которые предоставляются заявителем в бумажном виде будут сканироваться органом регистрации и также храниться в электронном виде.
Экспертное сообщество высказывает опасения, что переход преимущественно к электронному порядку регистрации прав и хранения документов может при сбоях системы или намеренном вмешательстве в нее повлечь потерю данных, включая данные о зарегистрированных правах.
Несмотря на заверения властей, что все данные защищены многократным копированием, а сама система исключительно надежна, нет реальных гарантий того, что сведения о регистрации прав ни при каких обстоятельствах не исчезнут из системы. Любую систему создают люди. Ни одна из систем не умнее человека.
Многие обратили внимание, что Росреестр постепенно перешел от Свидетельств о государственной регистрации прав на цветных бланках с водяными знаками к Свидетельствам, выдаваемых на обычной бумаге за подписью государственного регистратора, а затем к выпискам из реестра недвижимости.
По новым правилам выдача свидетельств о государственной регистрации права собственности не предусмотрена, а сведения о регистрации прав будут подтверждаться все той же выпиской из ЕГРН.
Переход на преимущественно электронный способ взаимодействия виден также на примере подготовки кадастровыми инженерами межевых планов и актов обследования в электронной форме. В бумажном виде такие документы выдаются заявителю только если это предусмотрено договором подряда. Росреестр о всех действиях по принятому пакету документов (приостановление. Регистрация прав и т.д.) будет информировать по электронной почте и смс.
Многие думают, что документы на землю, выданные в 90-е годы (или даже ранее) являются действительными и не требуют дооформления.
Права на землю, закрепленные ранее выданными документами, действительно сохраняются. В этом новый закон не отличается от предыдущего и повторяет положение, что права, возникшие до введения нового закона, признаются юридически действительными и имеют равную силу с правами, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Вместе с тем, если в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (которую мы всем рекомендуем заказать) будет отметка, что границы участка не установлены в соответствии с законодательством, с 1 января 2018 года такой земельный участок передать по сделке будет нельзя. Для этого потребуется провести межевание, и только потом проводить регистрацию перехода права.
- семь рабочих дней – для государственной регистрации прав;
- пять рабочих дней – для кадастрового учета;
- десять рабочих дней – для процедуры одновременной регистрации прав и кадастрового учета;
- три рабочих дня – регистрация нотариально удостоверенной сделки, права собственности на основании свидетельства оправе на наследство. В случае поступления документов в электронном виде – такая регистрация проводится всего за один рабочий день.
Во всех случаях срок увеличивается на два рабочих дня, если документы передаются через многофункциональные центры.
Из других ключевых изменений можно отметить следующее.
Появилась возможность подачи документов на государственную регистрацию и кадастровый учет по экстерриториальному принципу – в офисы МФЦ вне зависимости от места нахождения объектов недвижимости.
Пока эта возможность реализована в единичных офисах, но постепенно будет реализована по всей России.
Стала сложнее процедура регистрации права на садовые и дачные дома.
С 1 января 2017 года для такой регистрации недостаточно подачи декларации, а требуется предоставление технического плана объекта недвижимости на общих основаниях.
До 1 марта 2018 года установлен последний срок, в течение которого можно не предоставлять разрешение на строительство индивидуального жилого дома при регистрации права на него.
В дальнейшем регистрация права будет осуществляться исключительно при предоставлении разрешения на строительство
Введен более «мягкий» порядок кадастрового учета земельных участков в случае пересечения границ участка с границами муниципального образования, населенного пункта, лесничества, лесопарка.
Теперь в случае наличия пересечения границ на кадастровой карте, орган регистрации прав для принятия решения о возможности или невозможности кадастрового учета должен будет установить не только факт такого пересечения, но и то, находится ли такое пересечение в диапазоне средней квадратической погрешности.
В частности, Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения", закреплено, что средняя квадратическая погрешность местоположения характерных точек границ для земельных участков, отнесенных к землям лесного фонда, землям водного фонда и землям запаса составляет 5 м.
Машино-места стали самостоятельным объектом кадастрового учета и регистрации прав.
Кадастровый учет машино-мест, также как и для других объектов недвижимости осуществляется на основании технических планов.
Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места" установлено, что минимально допустимые размеры машино-места составляют 5,3 x 2,5 м, а максимально допустимые размеры - 6,2 x 3,6 м.
До шести месяцев по собственному заявлению можно приостановить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.
Это удобный инструмент, если устранение недочетов в документах потребует времени свыше общего срока приостановки в течение трех месяцев.
Для владельцев земель сельскохозяйственного назначения, в отношении которых органом государственного земельного надзора направлено заявление в суд для решения вопроса об их изъятии, предусмотрено внесение специальной записи в единый государственный реестр недвижимости о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации.
Мера направлена на повышение ответственности владельцев земель сельскохозяйственного назначения и на снижение рисков обхода закона в случае совершения административного правонарушения.
Для владельцев долей из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрена возможность регистрации права даже в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек границ земельного участка или если одна из границ земельного участка, долю в праве на который предполагается зарегистрировать, пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в Единый государственный реестр недвижимости сведениями.
Правила обусловлены массовыми пересечениями границ участков сельскохозяйственного назначения, которые на данный момент присутствуют на кадастровой карте.
Иначе отрегулирован порядок исправления ошибок.
Теперь ошибки подразделяются на привычные ранее технические ошибки и реестровые ошибки. Государственным регистраторам дано право самостоятельно исправлять реестровые ошибки в местоположении границ участков без согласия правообладателей по истечение шести месяцев со дня уведомления заинтересованных лиц о наличии такой ошибки и если отклонение площади по итогам исправления ошибки будет не более 5% от площади.
Новые правила сужают круг общедоступной информации, которую ранее можно было получить по запросам любых лиц.
Так, копию межевого плана, технического плана и иных документов, на основании которых внесены записи в единый государственный реестр недвижимости теперь могут получить только сами правообладатели или их представители.
Если раньше, такие спорные вопросы как подлинность подписи в акте согласования границ, наличие согласования границ, корректность публикации о согласовании границ можно было проверить самостоятельно, теперь заинтересованные лица будут вынуждены обращаться в суд, а уже суд будет делать соответствующий запрос.
Новое правило, по оценкам экспертов, повлечет всплеск судебных споров, так как вопросы, в которых можно было раньше разобраться при помощи юриста, теперь решать необходимо будет исключительно в суде.
Вводится механизм выявления неплательщиков налога.
Органы государственной власти и местного самоуправления будут получать информацию об объектах недвижимости и земельных участках, в отношении которых осуществлен кадастровый учет, но в течение пяти лет не осуществлена государственная регистрация права. Новый механизм призван совместными усилиями Росреестра и органов местного самоуправления с одной стороны, выявить лиц, которые в целях минимизации налогообложения не регистрируют в реестре свои права, а с другой стороны – поможет выявить выморочное имущество, которым можно эффективно распорядиться.
Земельные участки, на которые права не зарегистрированы по новым правилам, будут сниматься с кадастрового учета.
В первую, очередь предусмотрено снятие с кадастрового учета по инициативе Росреестра земельных участков, образованных из государственной собственности, если в течение пяти лет со дня их постановки на кадастровый учет не осуществлена государственная регистрация права.
Также, если земельный участок был до 1 марта 2008 года учтен в государственном кадастре недвижимости, но сведения о его правообладателе отсутствуют в новом едином государственном реестре недвижимости, Росреестр будет снимать их с кадастрового учета.
Те участки, кадастровый учет которых был осуществлен после 1 марта 2008 года, будут сниматься с учета после 1 марта 2022 года в случае, если права на них останутся незарегистрированными.
Таким образом, каждому правообладателю недвижимости необходимо озаботиться регистрацией прав на имущество по новым правилам.
PS: Любое копирование статьи или ее части разрешается только при условии ссылки на эту страницу.
