Правила землепользования и застройки являются базовым документом для уточнения правового статуса земельного участка и пределов его возможности использования.
В отличие от Генерального плана, который отвечает за категорию земельного участка, Правила землепользования и застройки муниципального образования отвечают на вопрос о возможности смены вида разрешенного использования.
Изменения в Правила землепользования и застройки иногда требуют синхронных изменений в Генеральный план, поэтому в ряде случаев изменение вида разрешенного использования земельного участка можно выполнить только при условии одновременного изменения в документы территориального планирования.
Порядок утверждения и изменения Правил землепользования и застройки сельского поселения в субъектах Российской Федерации может отличаться от внесения изменений в правила землепользования и застройки городского округа: на разных этапах работы над проектом изменений участвуют разные уполномоченные органы.
Так, субъектовым законодательством почти повсеместно перераспределены полномочия по принятию решений о подготовке правил землепользования и застройки, проведению публичных слушаний по правилам землепользования и застройки, принятию решений об утверждении правил землепользования и застройки.
Внесение изменений в правила землепользований и застройки может быть связано не только с желанием отдельных землепользователей или муниципального образования изменить виды разрешенного использования земельных участков или градостроительные регламенты территориальных зон, но и устранением недостатков Правил землепользования и застройки, не обнаруженных при их согласовании и утверждении.
Например, одним из самых распространенных нарушений является пересечение границ территориальных зон и границ земельных участков. В таком случае необходимо обратиться в комиссию по подготовке проекта правил землепользования для рассмотрения поступивших предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки или в суд.
Стоимость подготовки правил землепользования и застройки зависит от объема планируемых изменений и в каждом случае определяется индивидуально.
Нормативы градостроительного проектирования – еще один важный параметр, который необходимо учитывать при разработке и изменении правил землепользования и застройки.
Это сравнительно новый термин, который был разработан законодателем для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека путем внедрения расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами в сфере электро- и газоснабжение поселений, автомобильных дорог, образования, здравоохранения, физической культуры, обработки, утилизации, обезвреживанию, размещению твердых коммунальных отходов и т.д.
Особенно важны местные нормативы градостроительного проектирования, поскольку именно они, по-сути, формируют основу развития муниципального образования и указывают необходимый именно для своего населения уровень обеспеченности социальной инфраструктуры.
Также важно учитывать, что в соответствии с частью 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.01.2020 органы местного самоуправления обязаны привести свои правила землепользования и застройки в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.
Специалисты Межрегионального юридического центра земельных отношений готовы оказать помощь в разработке и успешном утверждении Правил землепользования и застройки и изменений к ним в соответствии со всеми требованиями федерального и регионального законодательства и минимизировать риски дальнейшего оспаривания ПЗЗ в суде.
